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      35城樓市連續5年供大于求 房企去庫存壓力仍不低

      來源:搜房網  |   2015年1月17日

            隨著一些高價地塊相繼落槌,今年一線城市土地市場也迎來了“開門紅”。

            機構數據顯示,2015年開年不到半月,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市土地出讓金就已超過200億元,樓面地價也創出新高。

            中原地產市場研究部統計數據顯示,1月1日至13日,一線城市成交土地合計14宗,平均樓面價達1.17萬元/平方米,溢價率升至30.46%,雙雙創下去年以來的新高。

            其中,住宅用地的地價上升較為明顯。開年半個月內,一線城市5宗住宅用地成交的樓面價達1.74萬元/平方米,刷新了歷史紀錄。

            一線城市去年也是土地市場的“吸金大戶”。去年全年,一線城市土地市場需求強勁,樓面均價漲幅顯著,地王頻現,總體出讓金超過5000億元。

            面對一線城市土地市場的持續“高燒”,中原地產首席分析師張大偉表示,隨著“面粉貴過面包”的情況屢次出現,地價接近或者超過房價,已經是一線城市土地市場的新常態。房企拿地也有全面回歸一線城市的趨勢,受此影響,不同城市市場分化進一步加劇,一線城市樓市的風險也相應累積。

            反觀2014年的北京豪宅市場,卻并不盡如人意。亞豪機構統計數據顯示,2014年全年北京公寓豪宅累計成交2608套,與2013年相比減少近700套,成交總面積近46萬平方米,與2013年相比下降了29%。

            鑒于四環內的住宅存量夠銷售4年之久,高端市場新增供應與年銷量供需比高達4∶1,一位業內資深人士對《第一財經日報》記者表示,2015年隨著目標客群總量增長有限,庫存增加,北京的千萬豪宅市場將面臨較大壓力,頂級豪宅也不排除出現“肉搏”現象。

            除了高價宅地之外,以北京為代表的一線城市出讓的土地中,還有相當一部分為商業地塊,或者含有商業面積的綜合地塊。這意味著,未來拔地而起的物業,將有相當一部分是寫字樓、酒店或者購物中心。

            商業地產服務和投資公司世邦魏理仕(CBRE)昨日發布的報告指出,北京寫字樓、零售業態未來將面臨壓力。

            這份名為“2014年四季度北京房地產市場回顧”的報告顯示,去年第四季度,北京優質寫字樓市場上,個別業主面臨租戶即將到期而主動下調租金,以刺激需求,受此影響,該季度整體租金出現輕微下滑至每月每平方米424.2元,較上季度微跌0.2%。

            “去年北京寫字樓市場比較‘膠著’,租戶與業主都很謹慎?!笔腊钗豪硎巳A北區研究部主管孫祖天對《第一財經日報》等媒體表示,今年上半年,北京寫字樓市場將迎來落成高峰,預計將有七個項目落成,為市場提供約40萬平方米寫字樓面積。2015年北京寫字樓落成總量較大,在緩解市場長期供應短缺的同時,也給現有項目業主造成一定壓力,租金難有上升空間。

            零售業態的壓力則更為明顯。上述報告稱,預計未來六個月,北京零售物業市場將迎來五個合計體量超過45萬平方米的新增項目,大部分仍然為位于非核心商圈的大體量社區型購物中心。大量的未來供應或將為北京零售物業市場平均空置率帶來上行壓力。

            房企去庫存壓力仍不低

             據上述報告顯示,截至2014年12月底,一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3900萬平方米、20075萬平方米和4149萬平方米,環比增長分別為1.0%、-0.4%和1.2%,同比增長分別為33.8%、12.4%和15.8%。

            而從存銷比情況來看,2014年12月份,一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為12.6個月、13.7各月和21.2個月。對此,嚴躍進認為,總體上看,一線城市去庫存速度要快于二線城市,二線城市則快于三線城市,但三類城市走勢基本一致。尤其從目前來看,一、二線城市的存銷比數值相對較小,這使得2015年此類城市房價止跌反彈的跡象變得越來越明顯。

            更重要的是,從同比增幅看,一線城市庫存規模依然偏大,這要求一線城市在2015年依然要積極去庫存。而從另一組中原地產監測的數據也折射出房企2015年將要面臨的去存貨壓力。據中原地產研究部統計顯示,截至1月15日,37家上市房企公布2014年銷售業績,其銷售額總計為16625億元,上漲幅度為17%。

            但中原地產首席分析師張大偉強調道,雖然銷售總業績大幅上漲近兩成,但這些企業完成年度任務情況非常差,近六成房企 均為完成年度銷售目標。

            鑒于此,多位房企高層均認為,盡管政策疊加會釋放一些利好,但2015年對開發商來說仍不是放松時刻,2013年大量拿地,加之2014年難以消化存貨的市場局面,不少企業將把2014年預計推向市場貨量集中在2015年釋放,這將加重房企2015年的去存貨壓力,因此,“去庫存”仍是今年房企的重要任務。

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